Mieter - Vermieter

Alle typischen Streitfälle und wie man sie aktiv löst.
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Dieser Ratgeber, in der 3. aktualisierten Auflage, gibt Antworten für Mieter und Vermieter und findet innovative Lösungen. Konflikte erkennen, analysieren und erfolgreich lösen.
Mieter und Vermieter haben unterschiedliche Sichtweisen. Das führt zu K … weiterlesen
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Produktdetails

Titel: Mieter - Vermieter
Autor/en: Stefan Bentrop

EAN: 9783868518832
Format:  EPUB
Alle typischen Streitfälle und wie man sie aktiv löst.
Stiftung Warentest

19. August 2014 - epub eBook - 176 Seiten

Beschreibung

Dieser Ratgeber, in der 3. aktualisierten Auflage, gibt Antworten für Mieter und Vermieter und findet innovative Lösungen. Konflikte erkennen, analysieren und erfolgreich lösen.
Mieter und Vermieter haben unterschiedliche Sichtweisen. Das führt zu Konflikten. Der Ratgeber der Stiftung Warentest erläutert alle typischen Problemfälle von Vertriebskostenabrechnung über Kautionsrückzahlung bis zu Schönheitsreparaturen. Er erläutert jeweils den rechtlichen Hintergrund des Konflikts und stellt die wahrscheinlichste Eskalation in einem Konfliktszenario dar. So wird deutlich, wie sich der Konflikt entwickelt, wie die rechtliche Lage aus sieht und welche Lösungen infrage kommen. Mithilfe dieses Ratgebers findet jede Seite einen Weg, ihre Interessen fair durchzusetzen. Sie erfahren alles über Konflikte beim Einzug, von der Maklerprovision bis zur Schlüsselübergabe, und Problemen beim Auszug, von der Kündigung über Schönheitsreparaturen und Wohnungsübergaben bis zur Rückzahlung der Mietkaution, sowie zur Mängelbeseitigung, Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung, zu Lärm, Haustieren und zur Untervermietung. Das Buch zeigt sowohl wie man Konflikte ohne Gericht bewältigt, als auch die Kosten und Nutzen der juristischen Möglichkeiten.

Inhaltsverzeichnis

KONFLIKTE BEIM EINZUG
- Die Sicherheitsleistung des Mieters bei Einzug
- Die vom Vormieter noch nicht geräumte Wohnung
- Das Einzugsprotokoll
- Die Maklerprovision
WÄHREND DER MIETZEIT
- Mängel der Wohnung
- Die Mieterhöhung
- Die Betriebskostenabrechnung
- Die Modernisierung
- Die Kleinreparaturen
- Der TV-Empfang
- Die Tierhaltung
- Die Untervermietung
- Der Wechsel der Vertragsparteien
- Die berufliche Nutzung der Wohnung
ZUM ENDE DER MIETZEIT
- Die Kündigung durch den Mieter
- Die Kündigung durch den Vermieter
- Die Schönheitsreparaturen
- Die Rückgabe der Wohnung
- Die Rückgabe der Mietsicherheit
WEGE ZUR KONFLIKTBEWÄLTIGUNG
- Zur erfolgreichen Konfliktbewältigung
- Das gerichtliche Verfahren
- Mediation
SERVICE
- Register
- Impressum

Leseprobe

Während der Mietzeit


Die meisten Streitigkeiten entstehen im Lauf des Mietverhältnisses, denn es unterliegt Veränderungen. Unabhängig davon, ob es um den Wohnungszustand, das Wohnverhalten oder Geld geht, stets sollte im Auge behalten werden, dass es bei Meinungsverschiedenheiten nicht nur „ums Recht“ geht. Die Art und Weise der Auseinandersetzung kann das künftige Mietverhältnis stark prägen.

Mängel der Wohnung


Der Fall 1


Feuchtigkeit und Schimmelbildung


Die Wohnung des Mieters liegt in einem Haus, das im Jahr 1960 gebaut wurde. Der Mieter ist im Frühjahr eingezogen und stellt im folgenden Winter fest, dass sowohl im Schlafzimmer als auch im Wohnzimmer um die Fenster herum die Wände feucht sind und sich dort erster Schimmel bildet.

Der Mieter informiert sofort den Vermieter, bittet ihn, sich die Sache anzuschauen und fordert ihn auf, die Feuchtigkeit und den Schimmel zu beseitigen. Der Vermieter besichtigt am nächsten Tag die Wohnung und erklärt, er könne nichts feststellen, was in seine Verantwortung falle. Feuchtigkeit und Schimmelbildung seien darauf zurückzuführen, dass der Mieter nicht richtig heize und lüfte. Deshalb weigert er sich, die Schäden zu ­beseitigen.

Bleiben Vermieter und Mieter bei ihren Meinungen, kann sich folgender Streit entwickeln:

Mieter verlangt vom Vermieter die Beseitigung der Feuchtigkeit und der Schimmelbildung. Er setzt hierfür eine angemessene Frist und kündigt an, die Miete zu mindern, weil die Wohnung nur eingeschränkt nutzbar sei. Deshalb behalte er sich vor, die künftigen Mietzahlungen angemessen zu kürzen.

§: Er beruft sich auf § 535 Abs. 1 BGB und § 536 Abs. 1 BGB. Danach muss ein Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in einem Zustand erhalten, der zum vert
ragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Entstehende Mängel muss er beseitigen.

Bis dahin kann ein Mieter die Miete angemessen mindern, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht nur unerheblich eingeschränkt ist (§ 563 Abs. 1 BGB) und er zuvor seinem Vermieter unverzüglich den Mangel angezeigt hat (§ 536 Abs. 1 BGB, § 536 c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB).

Vermieter verweigert die Beseitigung. Die Ursache liege nicht bei ihm, sondern darin, dass der Mieter nicht ordentlich heize und lüfte.

Mieter entgegnet, er heize und lüfte immer ausreichend. Die Ursache müsse im Gebäude liegen, da gebe es Kältebrücken, und es fehle eine ordentliche Wärmedämmung.

Vermieter erwidert, das Haus sei nun einmal kein Neubau. Die zum Zeitpunkt des Hausbaus geltenden Vorschriften seien damals eingehalten worden. Mehr könne der Mieter nicht verlangen.

Mieter kürzt die monatlichen Mietzahl­ungen um zehn Prozent der Miete (einschließlich Betriebskosten). Außerdem hält er weitere 30 Prozent ein, weil der Vermieter offensichtlich nur mit Druck zur Mangelbeseitigung zu bewegen sei.

§: Zusätzlich zur Minderung kann sich ein Mieter auf ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete be­rufen, bis der Mangel beseitigt ist. Das Recht wird in der Regel in Höhe des Drei- bis Fünffachen einer angemessenen Minderung eingeräumt (§ 320 Abs. 1 BGB).

Mieter fordert nochmals die Mangelbe­seitigung.

Vermieter bleibt dabei, dass ihn keine Verantwortung treffe, und fordert den Mieter auf, die volle Miete zu zahlen.

Zuspitzung:

Mieter klagt auf Mangelbeseitigung.

oder

Mieter beseitigt oder lässt die Schäden selbst beseitigen und verklagt
den Vermieter auf Ersatz der Kosten. Alternativ kann er auf Zahlung eines Kostenvorschusses klagen, um die Schäden selbst zu beseitigen oder beseitigen zu lassen.

und

Mieter zahlt weiter die verringerte Miete.

§: Hat der Mieter Recht, liegt ein Mangel vor und er kann von dem Vermieter dessen Beseitigung verlangen (§ 535 Abs. 1 BGB).

Alternativ kann er, wenn der Vermieter mit der Man­gelbeseitigung in Verzug ist (§ 536 a Abs. 2 BGB), die Schäden auf Kosten des Vermieters selbst beseitigen oder beseitigen lassen oder vom Vermieter einen Vorschuss verlangen, um daraus die Beseitigung bezahlen zu können (§ 242 BGB).

Bis zur Behebung des Mangels kann der Mieter die Miete angemessen mindern (§ 536 Abs. 1 BGB) und sich außerdem auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, das in der Regel in Höhe des Drei- bis Fünffachen der angemessenen Minderung eingeräumt wird (§ 320 BGB Abs. 1 BGB).

Vermieter verklagt den Mieter auf Zahlung des gekürzten Anteils der Miete.

§: Hat der Vermieter Recht, liegt kein Mangel vor und ist eine Klage des Mieters gegen den Vermieter unbegründet.

Gleichzeitig hat der Mieter kein Recht zur Minderung, sodass der Vermieter Anspruch auf die volle Miete hat (§ 535 Abs. 2 BGB). Er kann deshalb von dem Mieter die Nachzahlung des gekürzten Mietanteils verlangen.

Die Rechtslage


Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung während der Mietzeit in einem Zustand zu erhalten, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Treten Mängel auf, ist er dafür verantwortlich, diese zu beseitigen. Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Wohnung nicht (mehr) der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit entspricht (BGH, Ents
cheidung vom 16.2.2000, Az. XII ZR 279/97, NJW 2000, Seite 1714).

Welche Eigenschaften und Wohnqualitäten vorhanden sein müssen, richtet sich nach dem Mietvertrag. Sie können explizit vereinbart sein oder ohne besondere Absprache als vereinbart gelten, wenn sie bei einer Wohnung wie der angemieteten als üblicher Wohnstandard erwartet werden dürfen. Mängel können Schäden an der Substanz der Wohnung betreffen wie Mauerrisse, Mauerfeuchte oder undichte Fenster. Mängel können auch Funktionsausfälle an Versorgungseinrichtungen wie der Heizung oder der Elektrik betreffen oder Defekte an vom Vermieter gestellten Installations- und Einrichtungsgegenständen (zum Beispiel Badewannen, Waschbecken oder Fußbodenbeläge) sein.Ein Mangel kann auch dann vorliegen, wenn technische Regeln wie etwa DIN-Normen eingehalten sind, solange die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit nicht gegeben ist (OLG Celle, Entscheidung vom 19.7.1984, Az. 2 UH 1/84, ZMR 1985, Seite 10; AG Siegburg, Entscheidung vom 3.11.2004, Az. 4 C 227/03, WuM 2005, Seite 55).

Feuchtigkeit und Schimmelbildung stellen einen vom Vermieter zu verantwortenden Mangel dar, wenn ihre Ursache in der Konstruktion und Bauart des Gebäudes liegt und der Mieter ihre Entstehung mit zumutbaren Maßnahmen, insbesondere zumutbarem Heizen und Lüften, nicht vermeiden kann. Was dem Mieter zumutbar ist, hängt vom Einzelfall ab. Bei einer ausreichenden Beheizung kann vom Mieter drei bis vier Mal pro Tag ein Stoßlüften für jeweils zehn Minuten erwartet werden, Kipplüften genügt nicht (LG Hannover, Entscheidung vom 9.11.1983, Az. 11 S 292/83, WuM 1985, Seite 22; AG Bremerhaven, Entscheidung vom 9.2.1983, Az. 53 C 208/82, WuM 1985, Seite 23). Als unzumutbar wurde es betrachtet, wenn der Mieter, um Feuchtigkeit zu vermeiden, 22 Grad Raumtemperatur halten und fünf bis sechs Mal pro Tag lüften muss (
LG Hamburg, Entscheidung vom 1.12.1987, Az. 16 S 122/87, WuM 1988, Seite 353), im Schlafzimmer ständig auf 20 Grad Temperatur aufheizen muss (AG Köln, Entscheidung vom 31.7.1987, Az. 217 C 494/86, WuM 1988, Seite 358) oder Möbel an den Außenwänden nur abgerückt aufstellen kann (LG Hamburg, Entscheidung vom 29.8.1997, Az. 311 S 88/96, NZM 1998, Seite 571; LG Köln, Entscheidung vom 15.11.2000, Az. 9 S 25/00, WuM 2001, Seite 604).

Bei einem Mangel kommen verschiedene Rechte des Mieters in Betracht. Der Mieter kann zunächst die Wiederherstellung des vertraglichen Zustands, also die Mangelbeseitigung verlangen. Hierzu sollte er dem Vermieter eine angemessene Frist setzen. Eine Mangelbeseitigung kann der Mieter auch verlangen, wenn der Vermieter den Mangel nicht verursacht und nicht verschuldet hat. Der Anspruch auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar (BGH, Entscheidung vom 17.2.2010, Az. VIII ZR 104/09, NZM 2010, Seite 235).

Außerdem kann der Mieter die Miete mindern, wenn und soweit der Mangel die Nutzbarkeit der Wohnung beeinträchtigt (§ 536 Abs. 1 BGB). Eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter die Wohnung energetisch modernisiert. Hier muss der Mieter Nutzungsbeeinträchtigungen für drei Monate hinnehmen, ohne mindern zu können (§ 536 Abs. 1a BGB; siehe ­Seite 69).

Auch für die Minderung ist nicht erforderlich, dass der Vermieter den Mangel verursacht oder verschuldet hat. Ist die Nutzbarkeit aber nur unerheblich beeinträchtigt, ist ­eine Minderung der Mie­te nicht möglich (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Ferner kann der Mieter nicht mindern, solange er dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt hat und dieser daher nicht in der Lage ist, den Mangel zu beseitigen (§ 536 c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). Der Mieter darf auch nicht mindern, wenn er den Mangel selbst zu vertreten hat oder dess
en Beseitigung nicht ermöglicht (LG Berlin, Entscheidung vom 5.3.1999, Az. 64 S 367/98, NZM 1999, Seite 1137).

Mindert der Mieter seine monatliche Mietzahlung, verliert der Vermieter in dem Umfang der (berechtigten) Minderung automatisch seinen Anspruch auf die Miete. Der Mieter kann deshalb die Miete auch ohne Einverständnis des Vermieters kürzen und muss die gekürzten Beträge auch nicht...


Technik

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