Erfolgreiches Portfolio- und Asset Management für Immobilienunternehmen

Wie zeichnet sich erfolgreiches Portfolio- und Asset Management für Immobilienunternehmen aus? Welches sind die wichtigsten Werthebel, die vor allem in Zeiten marktbedingt stagnierender oder fallender erkehrswerte den Unternehmenswert einer Immobiliengesellschaft positiv beeinflussen können? In welcher Form ist es möglich, ein wertorientiertes Portfolio-managementsystem im Unternehmen aufzubauen? Diesen Fragen ist der Autor in seiner Dissertation nachgegangen. Ausgehend von theoretischen Portfoliomodellen wird die Brücke zum praktischen Portfolio- und Asset Management geschlagen. Der Fokus dabei liegt auf der Orientierung am Portfolio- bzw. am Unternehmenswert. Nach der Identifikation der 8 wichtigsten Werthebel wird deren Einfluss auf den Wert des Unternehmens dargestellt. Um ein ständiges
Screening der wesentlichen Einflussfaktoren sicherzustellen, ist bei umfangreichen Immo­bilienbeständen ein integriertes ­
IT-Tool notwendig. Der Aufbau und die Implementierung eines Portfoliomanagementsystems werden anhand einer bereits in der Praxis eingesetzten Lösung beschrieben.

Inhaltsverzeichnis
Geleitwort. 5
Vorwort. 7
Inhaltsverzeichnis. 9
Abbildungsverzeichnis. 13
Formelverzeichnis. 18
Abkürzungsverzeichnis. 19
1 Einführung. 21
1.1 Problemstellung. 21
1.2 Zielsetzung und Aufbau der Arbeit. 25
1.3 Begriffe und Abgrenzungen. 27
1.3.1 Begriff und Aufgaben des Immobilien-Portfolio-Managements. 27
1.3.2 Begriff und Aufgaben des Real Estate Asset Managements. 31
1.3.3 Das Property Management und seine Aufgaben. 35
1.3.4 Das Facility Management und seine Aufgaben. 36
1.3.5 Der Begriff des Corporate Real Estate Managements. 38
1.3.6 Der Begriff des Immobiliencontrollings. 38
1.3.7 Zusammenfassung der wesentlichen Begriffsdefinitionen des Real
Estate Managements. 39
1.3.8 Institutionelle Immobilien-Investoren in Deutschland. 41
1.4 Wesentliche Thesen zum Real Estate Portfolio- und Asset Management. 42
1.4.1 Wachsende Bedeutung des Immobilien Portfolio- und Asset Managements
in Deutschland. 43
1.4.2 Die Anwendbarkeit der Modern Portfolio Theory auf die Steuerung
von Immobilien Portfolien. 47
1.4.3 Die Steuerung großer Immobilienbestände durch ein integriertes
Immobilienportfolio- und Asset Management System. 48
1.4.4 Die Notwendigkeit der Ableitung konkreter Handlungsempfehlungen
. 50
1.4.5 Erfolg oder Misserfolg bei der Einführung eines Portfolio- und Asset
Management-Systems. 51
2 Grundlagen des Immobilien-Portfolio-Managements. 53
2.1 Portfoliotheoretische Grundlagen. 53
2.1.1 Die Modern Portfolio Theorie (MPT). 53
2.1.2 Der Renditebegriff im Immobilien-Portfolio-Management. 55
2.1.3 Der Risikobegriff im Immobilien-Portfolio-Management. 58
2.1.3.1 Varianz und Standardabweichung. 59
2.1.3.2 Die Normalverteilung von Renditen. 60
2.1.3.3 Kovarianz und Korrelationskoeffizient. 65
2.1.3.4 Die Reduktion unsystematischer Risiken. 68
2.1.3.5 Das Capital Asset Pricing Modell (CAPM). 70
2.1.3.6 Die Übertragung der MPT auf Immobilienportfolios. 73
2.1.4 Der Portfolio-Managementprozess. 77
2.1.4.1 Die Umwelt- und Unternehmensanalyse. 79
2.1.4.2 Die Bildung strategischer Geschäftsfelder. 82
2.2 Die Analyse des Ist-Portfolios. 86
2.2.1 Die Analyse des Ist-Portfolios aufgrund quantitativer Merkmale. 89
2.2.2 Die Analyse des Ist-Portfolios aufgrund qualitativer Merkmale. 90
2.2.3 Die Synthese quantitativer und qualitativer Merkmale. 95
2.3 Die Normstrategien im Immobilien-Portfolio-Management. 99
2.3.1 Die Investitions- und Wachstumsstrategien. 100
2.3.2 Die selektiven Strategien. 101
2.3.3 Die Abschöpfungs- und Desinvestitionsstrategien. 101
2.3.4 Die Normstrategien im Rendite-Risiko-Modell. 102
2.4 Die Definition des Zielportfolios. 104
2.4.1 Die portfoliotheoretische Definition des Zielportfolios. 104
2.4.2 Die praktische Darstellung des Investor-Zielportfolios. 106
3 Strategische und operative Wertsteigerungshebel. 111
3.1 Unternehmenswert bei Immobiliengesellschaften. 111
3.2 Wertsteigerung durch Portfoliostrategien. 119
3.2.1 Das angestrebte Rendite-/Risiko-Profil. 120
3.2.2 Nationale vs. internationale Investmentstrategien. 122
3.2.3 Die strategische Haltedauer. 125
3.2.4 Die Wahl des Anlagevehikels. 127
3.2.5 Portfolio- und Objektvolumen. 129
3.2.6 Zusammenfassung. 130
3.3 Wertsteigerung durch Objektstrategien. 131
3.3.1 Optimaler An- und Verkaufszeitpunkt. 132
3.3.2 Identifikation von Wertevernichtern und Wertsteigerungspotenzialen
. 135
3.3.3 Zusammenfassung. 136
3.4 Wertsteigerung durch Projektentwicklungsmaßnahmen. 137
3.4.1 Projektentwicklung und Modernisierung im Bestand. 139
3.4.2 Die Neubauprojektentwicklung bei Bestandsportfolios. 143
3.4.3 Identifikation und Nutzung von Baurechtsreserven. 146
3.4.4 Zusammenfassung. 146
3.5 Senkung der Kapitalkosten und Reduzierung der steuerlichen Belastung. 147
3.5.1 Die Optimierung des Eigen- und Fremdkapitalanteils. 147
3.5.2 Der Einsatz alternativer Finanzierungsinstrumente. 155
3.5.2.1 Mezzanine-Finanzierung. 155
3.5.2.2 Joint-Venture Finanzierung. 158
3.5.2.3 Participating and Convertible Mortgage. 158
3.5.2.4 Immobilien Swap-Geschäfte. 160
3.5.3 Die Reduzierung der steuerlichen Belastung bei bestandshaltenden
Immobiliengesellschaften. 162
3.5.3.1 Die Reduzierung der steuerlichen Belastung auf
Objektebene. 163
3.5.3.2 Die Reduzierung der steuerlichen Belastung auf
Unternehmensebene. 164
3.5.4 Zusammenfassung. 167
3.6 Die Ausschöpfung von Vermietungspotenzialen. 168
3.6.1 Besondere Vermietungsrisiken in Bestandsportfolios. 169
3.6.2 Der Abbau von Leerständen. 172
3.6.3 Die Steigerung des Mietpreises. 175
3.6.4 Die Kundenbindung. 177
3.6.5 Zusammenfassung. 178
3.7 Senkung der Instandhaltungskosten durch ein strategisches
Instandhaltungsmanagement. 179
3.7.1 Optimaler Instandhaltungszeitpunkt. 180
3.7.2 Objekteinzelstrategien der Instandhaltung. 183
3.7.3 Die Priorisierung von Instandhaltungsmaßnahmen. 184
3.7.4 Alternative Methoden der Bestandserfassung und
Kostenermittlung für die Instandhaltungsplanung. 187
3.7.5 Zusammenfassung. 189
3.8 Reduzierung der Bewirtschaftungskosten durch ein professionelles Facility
Management. 189
3.8.1 Senkung der Betriebskosten. 190
3.8.2 Nutzung gebäudetechnischer Energieeinsparpotenziale. 196
3.8.3 Zusammenfassung. 197
3.9 Steigerung der Effizienz. 198
3.9.1 Optimierung relevanter Prozesse des Immobilienmanagements. 198
3.9.2 Methodik der Umsetzung von Prozessoptimierungen. 202
3.9.3 Zusammenfassung. 205
4 Die Einführung eines integrierten Portfolio-Management-Systems. 207
4.1 Anforderungen an ein System. 207
4.1.1 Fachlich-konzeptionelle Anforderungen. 209
4.1.2 Allgemeine Anforderungen. 213
4.2 Module eines Portfolio-Management-Systems. 215
4.2.1 Bewertungen und Investitionsanalysen. 216
4.2.1.1 Parameter mit automatisiertem Datentransfer bzw. pauschalierten
Wertansätzen. 222
4.2.1.2 Herzuleitende Daten. 223
4.2.1.3 Der Betrachtungszeitraum des DCF. 225
4.2.1.4 Investitionsanalysen. 227
4.2.1.5 Klassische Verfahren der Investitionsrechnung. 227
4.2.1.6 Moderne Verfahren der Investitionsrechnung. 228
4.2.2 Portfoliomodelle und Scoring. 229
4.2.3 Kennzahlensysteme und Cockpit. 231
4.2.3.1 Kennzahlensysteme. 232
4.2.3.2 Cockpit. 233
4.2.3.3 Exkurs: Reporting. 235
4.2.4 Performanceanalysen. 238
4.2.5 Risikoanalysen. 240
4.2.5.1 Die Szenarioanalyse. 240
4.2.5.2 Die Sensitivitätsanalyse. 242
4.2.5.3 Simulationen. 243
4.3 Auswahl eines Portfolio-Management-Systems. 245
4.3.1 Selektionsprozess. 245
4.3.2 Anbieter von IPMS-Tools. 248
4.4 Implementierungsprozess eines IPMS. 249
4.4.1 Detaillierte Soll/Ist-Analyse. 251
4.4.2 Customizing. 253
4.4.3 Technische Implementierung. 254
4.4.4 Zusammenfassung. 255
5 Schlussbetrachtung und Ausblick. 257
5.1 Schlussbetrachtung. 257
5.2 Darstellung der Veränderung des Portfoliorisikos in der Rendite-Risiko-
Matrix. 258
5.2.1 Beispielportfolio. 258
5.2.2 Risikoreduktion durch Diversifikation. 262
5.2.3 Gegenüberstellung Scoring-Analyse und Kapitalmarktmodell. 265
5.3 Ausblick. 267
Anhang. 271
Literaturverzeichnis. 287