Risiko Immobilie

Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich zunehmend zu einem Transaktionsmarkt. Damit verbunden ist die Ökonomisierung der Immobilienwirtschaft, d. h. die Investition in Immobilien erfolgt nach den allgemeingültigen Gesetzen der Ökonomie und der Einsatz betriebswirtschaftlicher Instrumente, insbesondere die der Investition und der Finanzierung, finden immer häufigere Anwendung. Heute und in Zukunft wird derjenige in der Immobilienwirtschaft erfolgreich sein, der das Investitionsrisiko "beherrscht". Werden heute schon Eigenkapitalrenditen von über 10 % bei Immobilieninvestition gefordert, sind entsprechende Risiken bereits als Risikoprämie Bestandteil der Rendite (eingepreiste Risiken oder risikoadjustierte Renditen). Der Druck auf die Immobilienwirtschaft kommt von der Kapitalseite, die seit jeher mit dem Risiko ihrer Anlagen vertraut ist und weiß, dass es keine in die Zukunft gerichtete Investition gibt, die völlig risikofrei ist. Gerade die Betriebswirtschaftslehre beschäftigt sich seit Jahrzehnten mit dem Problem der Investitionsrisiken und hat dazu eine Vielzahl von Instrumenten entwickelt. Im Kern geht es dabei um die Risikobestimmung und damit die Bestimmung der Risikoprämie, sowie der Risikosteuerung und -kontrolle. Erkenntnisobjekte sind allgemein Investitionen in Sachanlagen und ganz besonders Investitionen in Finanzanlagen. Das vorliegende Buch widmet sich im Besonderen dem Risiko bei Investitionen in Immobilien, wobei die zentrale Frage zu untersuchen ist, welche Instrumente der Betriebswirtschaftslehre lassen sich mit welchen Veränderungen auf Immobilieninvestitionen anwenden. Es ist unser Anliegen, die Vielfalt der Instrumente zur Risikomessung zu systematisieren und die Zusammenhänge der einzelnen Instrumente aufzuzeigen. Dieses Buch richtet sich primär an (angehende) Immobilien-Profis, die sich einen systematischen und vertieften Einblick in die Risiken der Immobilienwirtschaft verschaffen wollen.

1;Vorwort;6 2;Inhaltsverzeichnis;12 3;1 Einleitung;16 4;2 Theoretische Grundlagen der Risikomessung;20 4.1;2.1 Der Begriff Risiko;20 4.1.1;2.1.1 Entscheidung unter Sicherheit;20 4.1.2;2.1.2 Entscheidung unter Unsicherheit;21 4.2;2.2 Wahrscheinlichster Wert;22 4.2.1;2.2.1 Binomialverteilung;22 4.2.2;2.2.2 Normalverteilung;24 4.2.3;2.2.3 Das Bayes-Prinzip;32 4.2.4;2.2.4 Ansätze für eine Risikopolitik;32 4.2.5;2.2.5 Das Bernoulli-Prinzip;33 4.2.6;2.2.6 Die -Rege;34 4.3;2.3 Risiko der Portfoliostruktur;35 4.3.1;2.3.1 Risikodiversifikation;37 4.3.2;2.3.2 Klumpenrisiko;38 4.3.3;2.3.3 Systematisches und unsystematisches Risiko;38 4.3.4;2.3.4 Standardabweichung/Varianz;40 4.3.5;2.3.5 Kovarianz;42 4.3.6;2.3.6 Korrelation;43 4.3.7;2.3.7 Effizientes Portfolio;45 4.3.8;2.3.8 Exkurs: Portfoliostrategien mit Hilfe der Duration;51 5;3 Asset Allocation (Portfoliostrukturierung);56 5.1;3.1 Grundlagen der Asset Allocation;56 5.1.1;3.1.1 Strategische Asset Allocation;57 5.1.2;3.1.2 Taktische Asset-Allocation;59 5.2;3.2 Immobilieninvestments als Asset-Klasse;60 5.3;3.3 Risikoorientiertes Portfoliomanagemen;61 6;4 Finanzmathematische Grundlagen Methoden der Investitionsrechnung;68 6.1;4.1 Exkurs Zinseszins- und Rentenrechnung;68 6.1.1;4.1.1 Zins- und Zinseszinsrechnung;68 6.1.2;4.1.2 Rentenrechnung;73 6.2;4.2 Verfahren der Investitionsrechnung;83 6.2.1;4.2.1 Unterscheidung statischer und dynamischer Verfahren;83 6.2.2;4.2.3 Dynamische Verfahren der Investitionsrechnung;87 7;5 Die Sensitivitätsanalyse;102 7.1;5.1 Definition;102 7.2;5.2 Die Verfahren;102 7.2.1;5.2.1 Die Dreifachrechnung;103 7.2.2;5.2.2 Beispiel einer Dreifachrechnung;104 7.2.3;5.2.3 Die Zielgrößen-Änderungsrechnung;106 7.2.4;5.2.4 Der Ablauf der Zielgrößen-Änderungsrechnung;106 7.2.5;5.2.5 Das Tornadodiagramm;109 7.2.6;5.2.6 Aussagekraft der Zielgrößen-Änderungsrechnung;110 7.3;5.3 Verschiedene Kapitalwertänderungen;110 7.4;5.4 Die Kritische-Werterechnung;111 7.4.1;5.4.1 Das Verfahren am Beispiel der Kapitalwertberechnung
;112 7.4.2;5.4.2 Beispiel einer Kritischen-Werterechnung;112 8;6 Die Szenariotechnik;114 8.1;6.1 Definition;114 8.2;6.2 Anwendungsbereiche;115 8.3;6.3 Vorgehensweise;116 8.4;6.4 Szenarioanalyse in der Praxis;118 9;7 Due Diligence;120 9.1;7.1 Allgemeines;120 9.1.1;7.1.1 Begriff;120 9.1.2;7.1.2 Zielsetzung;121 9.1.3;7.1.3 Rechtliche Aspekte;123 9.1.4;7.1.4 Asset oder Share Deal;124 9.1.5;7.1.5 Der Due Diligence-Vertrag;125 9.1.6;7.1.6 Vertraulichkeitserklärung;125 9.1.7;7.1.7 Letter of Intent;125 9.1.8;7.1.8 Das Due Diligence-Team;126 9.1.9;7.1.9 Datensammlung und Aufbereitung in einem Datenraum;126 9.2;7.2 Vorgehensweise und Inhalt;128 9.2.1;7.2.1 Vorgehensweise;128 9.2.2;7.2.2 Markt- und Standortanalyse;129 9.2.3;7.2.3 Rechtliche Due Diligence;133 9.2.4;7.2.4 Wirtschaftliche Due Diligence;136 9.2.5;7.2.5 Steuerliche Due Diligence;145 9.2.6;7.2.6 Technische Due Diligence;146 9.2.7;7.2.7 Verkehrswert;152 9.2.8;7.2.8 Der Due Diligence-Report;152 9.3;7.3 Praxisteil;153 9.3.1;7.3.1 Checklisten und Arbeitshilfen;153 9.3.2;7.3.2 Auswertungsmethoden;154 10;8 Mathematischer Anhang;164 11;Quellenverzeichnis;180