Viele Privatinvestoren erzielen mit Renditeobjekten keine oder negative reale Renditen - wegen überhöhter Einkaufspreise, fehlender Kalkulation und ungenutzter Aufwertungspotenziale. Dieses Fachbuch zeigt, wie es anders geht.
Jörg R. Winterlich, Gründer der Immobilien Investment Akademie und aktiver Eigeninvestor, vermittelt das vollständige Handwerkszeug für profitables Investieren in Wohnimmobilien: von der Due Diligence über die Finanzierungsstruktur bis zur steuerlich optimierten Exit-Strategie.
Das sind die Inhalte:
- Due Diligence und Unterlagenprüfung: Grundbuch, Bauunterlagen, Mietverträge und Energieausweis systematisch prüfen - Baumängel und versteckte Risiken vor dem Kauf aufdecken.
- Investmentstrategien im Vergleich: Cash-today, Cash-tomorrow und Cash-for-breaks - Zeithorizont, Risikostruktur und persönliche Ziele als Basis jeder Kaufentscheidung.
- Optimierungshebel für bestehende Objekte: Mietanpassungen, Stellplatzvermietung, Dachausbau und energetische Maßnahmen steigern Wert und Cashflow ohne Neukauf.
- Firmenstrukturen und Steuern: Privatbesitz, GmbH, vermögensverwaltende Gesellschaft, Holding und Familienstiftung im direkten Vergleich - mit konkreten Steuerquoten und Gestaltungsspielräumen.
- Dienstleister gezielt einsetzen: WEG-Verwalter, Makler, Gutachter, Steuerberater und Baufachleute richtig auswählen, briefen und kontrollieren - ohne strategische Steuerung abzugeben.
- Risikomanagement mit SWOT-Analyse: Eintrittswahrscheinlichkeit und Schadenshöhe systematisch bewerten, Szenarien einpreisen und Worst-Case-Situationen frühzeitig erkennen.
Ein strukturierter Leitfaden für alle, die Immobilien nicht als Glücksspiel, sondern als unternehmerisches Geschäftsfeld betreiben wollen - mit Checklisten, Rechenbeispielen und Musterfragen für jede Investitionsphase.
Inhaltsverzeichnis
Vorwort
Einleitung
- Statistische Rahmenbedingungen
- Was Wertsteigerung heißt
- Eigennutzung, klassische Kapitalanlage und Investments
- Vor- und Nachteile der Assetklasse Immobilien
Das Investmentpuzzle
Ihr Mindset
- Strategien und Know-how anstatt Glückssache
- Die fünf Kernaufgaben
Investmentstrategien
- Eine eigene Investmentstrategie entwickeln
- Langfristige Strategien
- Kurz- und Mittelfriststrategien
Der Einkauf
- Investmentregeln
- Standortanalyse und -definition
- Einkaufsquellen
- Organisation des Einkaufsprozesses
Die Standortanalyse
- Die Analyse von Mikro- und Makrolage
- Die Bevölkerungsentwicklung
- Standorte und Marktfaktoren
Objekt und Unterlagenprüfung
- Die erforderlichen Dokumente und Angaben
- Allgemeine Prüfungen
- Objektprüfung vor Ort
Die Finanzierung
- Gründe für Finanzierungsschwierigkeiten
- Das Denken der Banken
- Die variable Strategie
- Die richtige Tilgung
- Unterschiedliche Finanzierungsbausteine
- Sicherheiten für die Finanzierung
- Werkzeuge zur Darlehensakquise
Die Kalkulation
- Die drei Säulen
- Das Investment analysieren
- Die Gesamtrechnung einer Immobilie
- Berechnung von Optimierungspotenzialen
- Nutzung der Hebelwirkung
Die Optimierung
- Optimierung für neue Objekte und den Bestand
- Probleme bergen Chancen
Die Vermietung
- Mietermanagement
- Mietverhältnisse organisieren und leben
- Der Fünf-Punkte-Mietercheck
- Property-Management
Das Risikomanagement
- Risiken managen anstatt riskant handeln
- Risikoanalyse
Ihre Dienstleister
- Der Verwalter
- Der Makler
- Der Gutachter
- Der richtige Steuerberater
- Der passende Rechtsanwalt
- Baufachmann und Baufirma des Vertrauens
Der Investmentexit
- Exitplanung bereits vor dem Einkauf
- Vorbereitung des Verkaufsprozesses
Steuerstrategien
- Grunderwerbsteuer
- Ertragssteuern
- Werbungskosten
- Steuertarife beim Immobilienbesitz
Firmenstrukturen
Das Controlling
Portfoliomanagement
- Portfoliostruktur
- Digitalisierte Unterlagen
- Der Generalverwalter
Fazit
Checkliste für Erstkäufer Buchempfehlungen Danksagung Stichwortverzeichnis
